Obwohl im Jahr 2006 zum ersten Mal ein Immobilienfonds Verluste erwirtschaftete und es zwischenzeitlich eine schwere Krise gab – sie bleiben lukrativ.

Einem offenen Immobilienfonds liegt eine Kapitalanlagegesellschaft zu Grunde, die das Grundstückes-Sondervermögen betreut. Als Vermögen müssen mindestens 15 Grundstücke zur Verfügung stehen. Kontrolliert wird die Kapitalanlagegesellschaft von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Eine Depotbank verwahrt die liquiden Mittel des Fonds und gibt sie als Fondsanteile heraus.

Haupthandlungsfeld von offenen Immobilienfonds ist die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien. Diese sollen durch u.a. durch die Vermietung Erträge liefern und eine Wertsteigerungen erfahren. Offene Immobilienfonds haben das Ziel, das Investment auch für Kleinanleger verfügbar zu machen. Das funktioniert, weil die Fondsanteile jederzeit an- und verkauft werden können. Die Fondsmanager investieren aber nicht nur in Grundstücke und Gebäude, sondern auch in Zinspapiere und andere schnell wachsende Anlagen. Bei allen Geschäften muss die Liquiditätsreserve des Fonds immer mindestens fünf Prozent betragen und darf 49 Prozent nicht übersteigen. Bei überschreiten der Grenzen muss die Kapitalgesellschaft den Fond zeitweilig schließen.

Die Investition in Immobilienfonds kann unter Umständen für den Anleger auch steuerliche Vorteile haben. Der Teil des Gewinns, der auf Wertsteigerungen der Objekte basiert, ist steuerfrei. Die anderen Gewinnteile müssen normal als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert werden. Immobilienfonds, die nur in Länder investieren mit denen es ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt, können Ausschüttungen mit bis zu 100 prozentiger Steuerfreiheit erwirtschaften.

Fonds wählen die Liegenschaften, in die investiert werden soll, nach dem Prinzip der Risikostreuung aus und der Wert der Immobilien wird nicht an Marktpreisen ermittelt, sondern von unabhängigen Sachverständige, die den Verkehrswert der Objekte einschätzen. Der Verkehrswert richtet sich nach dem Ertragswert entsprechend der deutschen Wertermittlungsverordnung, die u.a. Marktkonformität und die Nachhaltigkeit der Mieten berücksichtigt.

Die Mieteinnahmen und andere Erträge werden einmal jährlich an die Inhaber der Anteilscheine ausgeschüttet, abzüglich der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten, der Zins- und Tilgungsleistungen, und der Absetzung für Abnutzung In einigen Immobilienfonds werden die Mieteinnahmen direkt reinvestiert. Diese Investitionen steigern den Wert der Anteilscheine und haben damit auch einen positiven Wert für die Anteilseigner.